Выбираем правильный участок под загородный дом. Этап первый, заочный

Этапы, которые помогут принять решение, можно условно разделить на  заочный и очный. В ходе заочного этапа предстоит подсчитать финансы, сопоставить площадь участка с площадью дома, ознакомиться с типами земельных участков, выбрать продавца и проверить комплект документов. Затем, потребуется совершить поездку и лично осмотреться на местности.

Поехали!

• О бюджете и сотках
• О загадочных аббревиатурах, за которыми спрятаны типы участков
• О плюсах и минусах частников, девелоперов и муниципалитетов как продавцов
• О списке документов, которыми должен обладать продавец

О бюджете и сотках

Земля – вещь весьма недешёвая. По мнению специалистов рынка загородной недвижимости, при покупке участка нужно исходить из общего бюджета, который вы запланировали потратить на строительство дома. Рассчитывать нужно, что стоимость участка будет составлять от 25 до 50% этого бюджета. В данном случае, всё зависит от того, хотите ли вы чуть удешевить строительство, но купить красивый вид или предпочтёте большую часть суммы вложить в улучшение и наполнение  самого дома, закрыв глаза на некоторые недостатки окружения. Если говорить цифрами и взять в качестве примера бюджет в 10 миллионов, тогда ищите участок, который будет стоить от 2,5 до 5 миллионов.

При этом учесть нужно будет ещё и параметры будущего строения. Если вы запланировали построить дом площадью до 100-150 кв. м., можно задуматься о покупке всего 6 соток. Загвоздка может заключаться лишь в том, сможете ли вы, на таком участке, строить дом для постоянного проживания. Но об этом чуть позже. Для загородного дома площадью от 150 до 300 кв. м. можно рассмотреть участки в 8-10 соток. Под дом свыше 300 кв. м., участки меньше 12 соток, лучше не рассматривать.  

Когда вы определились с примерным бюджетом и квадратными метрами, можно переходить к поиску самого участка. В большинстве объявлений о продаже, вы столкнётесь с малопонятными аббревиатурами, в которых также предстоит разобраться, ведь они расскажут о плюсах и недостатках каждого участка.  

О загадочных аббревиатурах, за которыми спрятаны типы участков

Итак, посмотрим, что же скрыто за ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Эти буквы означают типы земельных участков, а понимать их надо, потому что далеко не на всей земле можно построить желанный дом.

ИЖС расшифровывается, как индивидуальное жилищное строительство и это сразу объясняет, что жилой дом здесь строить можно, но не выше 3 этажей и 12 метров в фундаменте. Такие участки чаще всего находятся в небольших населённых пунктах, дают право не только на строительство, но на дальнейшую прописку и имеют в окружении необходимую инфраструктуру. Однако обычно они стоят дороже остальных и перед началом работ придется получать разрешение на строительство в местной администрации, что может занять довольно долгое время.

ЛПХ означает личное подсобное хозяйство. Если, помимо дома, вы планируете завести сарай и  хозяйство с курами, кроликами и огородиком, тогда это точно ваш вариант. Но для строительства дома всё равно потребуется, чтобы участок находился в пределах населённого пункта. Для строительства дома потребуется согласовать размещение построек на участке, а вот разрешение на строительство не потребуется. Подобный тип участка также имеет сниженную ставку при налогообложении и прекрасные виды на постепенный перевод в статус ИЖС. 

ДНП представляет из себя дачное некоммерческое партнёрство. В этом словосочетании главным является для вас слово «дачное». Это сразу означает, что речи не может быть о капитальном строительстве, хотя стоимость таких участков весьма привлекательна. Участок в ДНП предназначен для длительного или краткосрочного отдыха, его владелец обязан возвести небольшой дом и самостоятельно заниматься подведением коммуникаций.

СНТ очень созвучно предыдущему варианту,  но имеет совершенно обратные свойства. Садовое некоммерческое товарищество состоит из участков, предназначенных как для строительства загородного дома, так и выращивания урожая. Причём последнее – совсем необязательно. Такие участки часто находятся на плодородных и живописных землям за пределами населённых пунктов. Они стоят дешевле ИЖС, но дороже ДНП. Заниматься подведением коммуникаций придётся самостоятельно или вскладчину с остальными членами товарищества. Могут также возникнуть проблемы с пропиской, поскольку такие земли не имеют принадлежности к городу, селу или деревне.

Есть и ещё одна интересная категория, которая сокращений не имеет – участки в готовых коттеджных посёлках. Изучая такую возможность, главное узнать, в каком именно статусе находится выкупленная земля. Получена ли заветная аббревиатура ИЖС, или вы купите бывшие сельскохозяйственные земли без определённого статуса, где ни строить, ни разводить подсобное хозяйство не положено по закону.    

Если с буквами разобрались, можно перейти к вопросу, у кого лучше всего эту землю покупать. 

О плюсах и минусах частников, девелоперов и муниципалитетов как продавцов

Начнём с того, что точного рецепта нет и каждая сделка нестандартна. Придётся совместить знания с интуицией.

Прямая покупка у частного собственника является самой оправданной, с точки зрения финансов. Физическое лицо заключает договор с физическим лицом, напрямую оплачивает и не тратит время на оформление дополнительных документов или участие в аукционах. Но при всей своей прозрачности, такая сделка обременяется самым большим количеством рисков. К примеру, даже если вы запросите выписку из ЕГРН и убедитесь, что собственником является именно ваш продавец, а также сравните кадастровый номер и фамилию из документов с официальными данными, всегда есть риски обременения, ареста, появления других наследников, т.е. аннулирования договора купли-продажи. Поэтому совершать такую сделку, в любом случае, нужно через нотариуса, который выступит гарантом законности или заранее выявит причины, которые не позволяют такой договор подписывать.

Приобрести участок можно у девелопера, который уже выкупил, размежевал земли и (в идеале) подвёл коммуникации. В первую очередь следует ещё раз внимательно прочитать предыдущий пункт и поинтересоваться официальным статусом земли. Лучше рассматривать варианты посёлков, где уже есть строящиеся дома или проживающие люди, тем самым вы снимите риски недостроя, когда недобросовестный девелопер бросает будущих членов товарищества на произвол судьбы посреди чистого поля. Если застройка уже ведётся, это говорит также о том, что в посёлок проведены коммуникации, и задумываться о них не придётся. А вот обсудить будущие платежи за обслуживание – будет очень правильным решением, ведь они могут быть существенными.

Наконец, ради толики азарта и очень приглянувшегося участка, можно попробовать поучаствовать в торгах по продаже муниципальных земель. Рисков с документами здесь нет вообще. Но будет не лишним взглянуть на генплан развития посёлка или городка, чтобы убедиться, что в дальнейшем тот же самый муниципалитет не потребует участок обратно, в связи с необходимым государственным строительством.  Торги проводятся на специальных электронных площадках, поэтому потребуют предварительного изучения процедур. Также нужно будет подготовить электронную цифровую печать и задаток, который вносится перед началом торгов и возвращается, если вы их не выиграете. 

И, наконец, нужно быть готовым перепроверить список и правильность оформления документов на земельный участок.

О списке документов, которыми должен обладать продавец

Итак, переходим к бумажной работе. Потребуется проверить документы, которые будут удостоверять самого продавца, юридическую чистоту сделки и некоторые другие.

Если продавец является физическим лицом, он должен иметь паспорт или паспорт с доверенностью на право продажи от третьего лица. Юрлицо должно предоставить также свидетельство о регистрации и учредительные документы.

 Для совершения сделки купли-продажи потребуются следующие документы: 

• Кадастровый паспорт земельного участка, который подтверждает его официальную государственную регистрацию;
• Правоустанавливающий документ, который подтверждает права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о получении участка по наследству или решению суда; 
• Свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН, которые подтверждают, что права собственности официально зарегистрированы и показывают номинальную стоимость участка;
• Возможно, также потребуются документы, связанные с категорией или типом земельного участка, например отказ субъекта РФ от покупки сельскохозяйственных земель
• Если на территории коттеджного посёлка уже ведутся строительные работы, то лучше запросить разрешительные документы 

Проверить достоверность сведений вы можете, заказав самостоятельно выписку из ЕГРН. При просмотре документов нужно убедиться, что фамилия или название собственника, а также кадастровый номер совпадают во всех документах. 

А потом, лучше лично посетить участок. Что потребуется проверить – читайте в нашей следующей статье.